Kündigungsfrist bei gewerblichen Mietverträgen

Bei der Anmietung von Gewerberäumen planen Unternehmer in der Regel, diese längerfristig zu benutzen. Schliesslich wird Geld und Zeit in einen Umbau und die Ausstattung der Gewerbe-Räume investiert und letztendlich hängt evt. auch die Existenz oder doch zumindestens ein grosser Teil des Umsatzes von diesen Geschäftsräumen ab (z.B. wenn man von Laufkundschaft profitiert).

Als Firmen-Neugründer oder auch als "alter Hase" sollte man nicht der falschen Vermutung unterliegen, dass sich gewerblicher und privater Mietvertrag ähneln: beim privaten Mietvertrag werden dem Mieter weitreichende Schutzrechte von Seiten des Gesetzgebers eingeräumt.

Bei gewerblichen Mietverträgen hingegen herrscht nahezu Vertragsfreiheit. Konkret bedeutet dies, dass sowohl Höhe des Mietzinses als auch die Kündigungsfristen für Gewerbe-Räume frei vereinbart werden können (Ausnahme ist z.B. Verstoss gegen das Wucherverbot). Der Vermieter kann den gewerblichen Mieter im Rahmen der vereinbarten Kündigungsfrist ohne Angaben von Gründen kündigen, was bei einem privaten Mietvertrag nicht möglich ist.

Der Unternehmer tut also gut daran, für den angemieteten Gewerberaum eine möglichst lange Kündigungsfrist vom Vermieter einzufordern. Wurde dies versäumt, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für gewerbliche Mietverträge, welche de facto 6 Monate beträgt:der entsprechende § 580 a Absatz 2 BGB lautet "(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig."

Beispiel: In einem Mietvertrag über Gewerbe-Räume wurde keine Klausel bzgl. der Kündigungsfrist festgelegt, es gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Der Vermieter kündigt am 18.8.2006 den Gewerberaum zum 31.12.2006. Dies ist nicht zulässig, der Vermieter häte spätestens am 4.7. kündigen müssen (weil der 2.7. ein Sonntag und daher kein Werktag ist). Der Mieter hat also das Recht, die Gewerbe-Räume vorerst weiter zu nutzen. 

Achtung: Nicht fristgerechte Kündigungen werden automatisch zum korrekten Fristende, in diesem Fall zum 31.3.2007, wirksam.

Wenn Sie Gewerbe-Räume anmieten dann sollten Sie also darauf achten, dass der Vermieter Ihnen nur mit einer ausreichend langen Frist kündigen kann, Sie selber mit einer möglichst kurzen First. Des weiteren sind bei Gewerberäumen einige Baubestimmungen mehr zu beachten als bei Privatwohnungen. Mieten Sie in einem Wohnhaus Gewerberäume an dann achten Sie darauf, dass diese auch gewerblich genutzt werden dürfen, in einigen Städten ist dies nur nach amtlicher Genehmigung möglich.

Autor: M. Plank